Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de junio de 2011. (897)
PRIMERO.- La cuestión jurídica que plantea el presente recurso por interés casacional consiste en si el ejercicio de un retracto de comuneros comporta que el retrayente deba o no reembolsar al comprador, además del precio, el IVA, el impuesto de actos jurídicos documentados y los gastos notariales y registrales, elementos sobre los que no existe controversia, la comisión del mediador del comprador y los costes financieros soportados por el mismo comprador para pagar el precio de la compraventa, costes integrados en este caso por la comisión de apertura de un crédito bancario y los intereses devengados por este mismo crédito.
La sentencia de primera instancia no trató de la cuestión porque desestimó la demanda de retracto al apreciar caducidad de la acción, pero la de segunda instancia, que rechazó la caducidad alegada por la parte demandada, ha resuelto que la entidad demandante sí tiene derecho a retraer la parte indivisa de las fincas vendidas, aunque debiendo abonar a la demandada las cantidades correspondientes a esos conceptos sí controvertidos. Su motivación sobre este particular, ciertamente lacónica, se limita a razonar que el tercer adquirente, es decir la demandada, debe quedar "en la situación anterior al ejercicio del derecho de retracto en los conceptos acreditados".
En el presente caso se da la circunstancia de que las dos partes litigantes son compañías mercantiles dedicadas a la promoción inmobiliaria, como también era compañía mercantil la mediadora, y al tener el retracto por objeto la mitad indivisa de diez parcelas, que supone 15.339 m2 de suelo bruto, y ascender el precio a 9.135.065 euros, el importe correspondiente a los conceptos controvertidos resulta especialmente elevado, pues la comisión del intermediario asciende a 317.900'26 euros, la comisión de apertura de la referida cuenta de crédito a 20.026'50 euros y los intereses devengados en el curso del litigio a unos 300.000 euros anuales, según estimación de la parte demandada-recurrida en su escrito de oposición al recurso.
(...)
CUARTO.- Entrando a conocer por tanto del único motivo del recurso, la parte recurrida se opone al mismo en el fondo insistiendo en las diferencias entre el caso enjuiciado y aquellos sobre los que se pronunciaron las sentencias citadas en el recurso y, sobre todo, interesando una interpretación del art. 1518-1º CC más acorde con la realidad social de "compañías que operan y se dedican a la actividad inmobiliaria"; de "una situación de condominio proindivisario que además obliga a convivir seguidamente en la gestión urbanística del suelo"; y de adquisiciones que "en el sector inmobiliario se hacen a través de instrumentos financieros", así como más adecuada a las circunstancias del caso concreto, en el que "se tuvo que recurrir necesariamente al crédito financiero mediante una póliza de crédito, hasta que se produjera la reparcelación y, en consecuencia, la adjudicación de fincas independientes que pudieran ser hipotecadas". En suma, para la parte recurrida hay que partir del principio de que el retracto no debe lesionar los intereses del comprador, y por ello "los gastos son resarcibles cuando concurre la doble condición de haber sido abonados por el comprador y que sean legítimos, entendiendo por tales aquellos gastos que fueron necesarios para llevar a cabo la compraventa". Por último, la misma parte añade unas consideraciones sobre su buena fe refiriéndose a las conversaciones y comunicaciones previas "de las que creía haber tenido el consentimiento para que la operación se realizara"; a que por tres veces ha intentado cumplir voluntariamente la sentencia recurrida otorgando escritura de venta para percibir el precio y, así, cancelar e interrumpir los intereses en su contra; y en fin, a la intención de la recurrente de "buscar la rentabilidad financiera al tener conquistado el retracto, inmovilizadas las fincas y no pagar su precio hasta que no se resuelva la casación con los mínimos costes que representan el aval bancario frente a los intereses remuneratorios que está soportando la compañía retraída", por todo lo cual concluye que "[l]a más elemental razón de justicia impone que el retracto no represente para el retrayente un enriquecimiento injusto a costa del comprador retraído".
Todas estas razones y consideraciones de la parte recurrida no son suficientes, sin embargo, para justificar un cambio de jurisprudencia exclusivamente fundado en la importancia económica de la compraventa y la dedicación profesional o actividad de los sujetos intervinientes, comprador, vendedor y retrayente. La consecuencia serían dos regímenes diferentes cuya frontera nunca estaría bien delimitada, o incluso que como regla general, prescindiendo ya de la importancia económica de la compraventa y de la condición de los sujetos intervinientes, se incluyeran en el concepto legal "gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta" los que en rigor no lo son o, al menos, no tienen por qué serlo.
Ahora bien, la referida doctrina jurisprudencial sí debe ser matizada o precisada en el sentido de considerar reembolsable la comisión del mediador satisfecha por el comprador cuando se pruebe que la mediación fue razonablemente necesaria para la compra y se hubiera comunicado el importe de la comisión al retrayente junto con las condiciones esenciales de la compraventa, es decir como uno más de los datos con base en los cuales el facultado para el retracto ha de decidir si lo ejercita o no.
En cambio la misma doctrina jurisprudencial se mantiene sin matices en cuanto a los gastos e intereses del préstamo o crédito obtenido por el comprador para financiar la adquisición de la finca, pues no merecen la consideración de "gastos del contrato" ni de "pagos legítimos" hechos para la compra: en primer lugar porque su relación con la compra es solamente indirecta, y en segundo lugar porque son la consecuencia de un riesgo que libremente decide correr el comprador cuando carece de liquidez para la adquisición o prefiere realizarla acudiendo a la financiación de un tercero.
El resultado de aplicar al único motivo del recurso la doctrina jurisprudencial matizada conforme a todo lo antedicho ha de ser su estimación total: de un lado, por la improcedencia de reembolsar los gastos e intereses del crédito obtenido por la demandada- recurrida para financiar la compra; de otro, porque la intervención de un mediador para la compra, en este caso una compañía mercantil profesionalmente dedicada la mediación, no se ha probado necesaria, como tampoco se ha probado que se comunicara a la sociedad retrayente el importe de la comisión antes ni al mismo tiempo que los demás datos que proporcionaban a la propia retrayente ese "conocimiento completo y exhaustivo de todas las condiciones de la venta" que la sentencia recurrida fija como momento inicial del plazo de nueve días para el ejercicio del retracto; y finalmente, porque en el presente caso, según resulta de los hechos probados, la compradora recurrida, por sus tratos previos con la vendedora, dueña de las parcelas junto con la retrayente, tenía que ser conocedora de la intención de esta última de ejercitar su derecho de retracto, comunicada a la vendedora antes del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, y pese a ello decidió correr el riesgo de comprar con dinero obtenido a crédito.
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